深圳楼市“虚火”照旧 热门板块开盘即售罄现象仍在延续

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近期整治影響下深圳樓市熱度較以往有所收斂。市場分化趨勢持續,暗流湧動下的五一樓市“日光與寒流”並存。除瞭此前升溫的二手房市場有所回穩,作為上半年中最後一個樓市旺

近期整治影響下深圳樓市熱度較以往有所收斂。市場分化趨勢延續,暗流湧動下的51樓市“日光與寒流”並存。除此前升溫的2手房市場有所回穩,作為上半年中最後1個樓市旺季,5月向來是開發商們推盤的黃金期,抓緊推盤早已成為房企的常規動作,但今年51期間開發商入市積極性明顯不夠,樓市供應乏力。

深圳楼市“虚火”照旧 热门板块开盘即售罄现象仍在延续

智訊財經 作者 | 鵬客 發自深圳

本文由《智訊財經》與騰訊新聞聯合出品,獨傢授權騰訊新聞,未經允許,不得轉載。

時下,用”魔幻“來形容深圳樓市其實不為過。

杠桿下“虛火”的深圳樓市異動在官方和民間輿論場都出現較強的熱度。經濟下行疊加疫情效應,投機者的樓市金融杠桿遊戲重現,套利者與養蠱人的左右互搏。官方連續出手,對樓市進行軟調控,包括限制中介掛出高價2手房等。

至於深圳樓市走向何方,從51樓市的表現得以管中窺豹,可見1斑。

理性的深圳人,精明的開發商

作為疫後第1個黃金周,今年的51假期是樓市重要的“大考”節點。

機構數據統計,深圳51新居推貨量其實不多,多為存量加推。加推的房源多來自1季度庫存。

囿於各房企在1季度去化率所下降,隨著銷售增速放緩,精明的開發商在51期間多以少許新貨來摸索購房者與市場底線,還有部份猶抱琵琶半遮面試水蓄客,龍華網紅盤約請知名財經作傢站臺,西麗某盤推出購房補貼券等,但收效甚微。

恰逢國內疫情接近尾聲及全球放水,作為剛需族,劉峰認定現在是上車的好時機,5月3日,位於深圳西部的福永某現房3期發售又日光。他搖號排名028號,順利中簽提升準業主行列,旁邊有人嘖嘖稱奇,認為他可真夠榮幸。

仲春初夏,溽氣10足的深圳已熱浪彌漫,氣溫從日出到日落前,1直在30度左右徘徊。“買西部沒錯,房價準跌不下來。”開盤現場兩個購房者交換起投資體驗。

深圳1傢金融中介公司的市場總監對智訊財經指出,“西部漲幅有支持,東部延續等風來。經營貸的應用僅是深圳購買力的極小1部份人群,整體影響其實不大。51期間大部份項目來訪數和平常周末差不多,情況還不錯。”

“結合深圳今年的51的樓市情況,雖然成交量沒有大幅度增長,但是畢竟在疫情影響下沒有出現下滑,最少說明深圳的購房需求還是非常旺盛。其中,新居方面,西部1些熱門板塊,開盤即售罄的狀態還在延續。”知名自媒體大胡子說房開創人李俊懷流露。

雖然深圳樓市整體人氣回升,但其實不是每一個樓盤均有人光顧。有樓盤人氣爆棚,也有樓盤門可羅雀,購房者顯現明顯的“追強避險”心態。

長時間跟蹤深圳樓市的視察者認為,西部成交結果的鮮熱,其實不代表客戶的狂熱。“這是冷靜的客戶,做出的冷靜選擇。經過樓市的起伏,購房者都理性多瞭,大傢已不再盲目,而是很冷靜地選出瞭適合自己的房子。”

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從開發商層面而言,在政策環境管控較緊的情況下,營銷動作略微守舊,轉介的盤提些傭金,51促銷活動不多,熱門項目也未入市。另外,購房者受西部漲幅對沖等各路信號影響,很多折衷選擇價格相對低窪的東部。

市場情況表現,51期間東部反其道有“回暖”苗頭,這個與“深圳1路向西”論調相背離的區域吸引瞭部份外溢的剛需人群。開發商陸續放出誠意價格,這也是市場對供給端擠壓的1種態勢。

對深圳樓市熄火的聲音,多名1線的中介是不是認的。在龍崗工作的房產中介表示,51的深圳存在樓市分化,熱議的福永現房存量加推屬於個例,目前多個熱門項目還沒賣,整體上以南山、寶安為代表的西部熱門片區有所降溫,但他所在的東部片區諸如坂田、佈吉已躁動起來。

“深圳樓市終究還是供求不平衡,在價格高位下,西部購買力會犧牲通勤選擇中東部地區。”資深房產投資人大白也對智訊財經表示。

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深房中協研究部主管華工則指出,總的來講,傳統51假期,疊加今年疫情以來人們消費需求的集中釋放,外出旅遊的需求較旺盛,假期效應明顯。最後,前1段時間市場的短時間躁動,前期積存的需求基本在前段時間得到瞭釋放,隨著政府對樓市的整治,市場觀望氛圍有所抬頭,51假期相比此前的市場相對平靜。

51暗流湧動,市場觀望博弈加重

51深圳樓市暗流湧動,但1手網簽數據存在滯後性,其實不能完全反應當下的市場情況。相比於新居,2手房市場觀望博弈加重。

2手房市場方面,貝殼帶看數據顯示,4月,深圳貝殼共帶看339945次,而5月1日⑸日總帶看約兩萬次,為4月帶看總量的1/16。

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總的來看,51期間看房量保持正常水平,但成交相比此前差能人意,與大多數1線市場人員的預期有出入。

“金融政策收緊對全款抵押投資客有影響,主要是2手房市場。”1業內人士指出,“但影響僅是1小部份人群,終究還是市場風向變瞭。”

1線市場人員反饋,整體來看市面放盤量不及之前,伴隨小區成交價上升,業主心態繼續向上,轉而反價。

在2016年房價高位時,劉敏曾購入1套位於南山的“老破小”房子,現在同在小區的業主不斷調價。“都在等行情再次向好,現在我也不敢賣,今年有瞭孩子後,房子明顯不夠住,又在附近租瞭100多平米的房,把這套小的給租出去瞭。”

對此,資深業內人士對智訊財經指出,“現在市場風向轉變跡象明顯,弄不好會有高價踏空風險。短時間內如果急賣的話,價格回調概率很高。”

大勢之下,購房者的觀望情緒也愈來愈濃,特別是近期調控風波蔓延,都猶豫現在入手是高位接盤。

“2手房市場有波動趨勢,主要受前期積存的需求逐漸釋放,而且受前期部份片區價格漲幅影響,和市場對後續政策變化和宏觀經濟不肯定性,致使存在1定觀望氛圍,疊加51長假出遊影響,市場結束瞭此前成交量1直放量的狀態。”深房中協研究部主管華工進1步流露。

需求延後但不會缺席 回暖在路上

總的來講,智訊財經調查發現,近期整治影響下深圳樓市熱度較以往有所收斂。市場分化趨勢延續,暗流湧動下的51樓市“日光與寒流”並存。

除此前升溫的2手房市場有所回穩,作為上半年中最後1個樓市旺季,5月向來是開發商們推盤的黃金期,抓緊推盤早已成為房企的常規動作,但今年51期間開發商入市積極性明顯不夠,樓市供應乏力。

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數據來源:各城市住建局、貝殼等

深圳楼市“虚火”照旧 热门板块开盘即售罄现象仍在延续

另外,從成交數據上看,深圳新居住宅51假期共成交328套,相較假期前5天成交下滑45.1%,同比去年假期上升14.7%。由於今年假期較以往延長1天,從日均成交量上看,今年日均成交量不及去年同期,但降落幅度不大,僅為8.3%。

“整體而言,今年的深圳新居市場成交表現安穩,較去年並未出現大幅波動情況,但由於小長假,旅遊分流購房者需求,環比成交降溫。”諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙對智訊財經表示。

知名財經評論員劉曉博則表示,51新居交易下滑,到底跟市場目前推出的產品有關,還是市場轉入觀望有關,還有待視察。此前官方連續出手,對樓市進行瞭軟調控,包括限制中介掛出高價2手房,還提及瞭房地產稅,估計對市場預期產生瞭1定的影響。這個影響到底有多大,可能還要看到5月末才能更清楚。

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來自深圳中原研究中心的統計數據顯示,深圳5月預計有11個盤推新。51期間,很多開發商在還沒有摸清購房者入市意向的情況下,隻開放認籌蓄客,真正開售的樓盤其實不多。換言之,51後新盤新貨將陸續到來。

業內人士表示,疫情及政策層面對樓市影響僅是暫時性的,房地產需求隻會延後,不會消失。

眼下,靜待時機成市場共鳴。購房者暫停購房需求轉而觀望,“最好買房時機是在預算到位的情況下碰到絕佳房子。”90後房產計劃師鐘仁感嘆。

鐘仁在高新園上班,最近看中瞭被寫字樓和回遷房層層包圍的南山超級網紅盤,該盤將再次推售1175套房源,計劃分兩批推售,首批推售約503套,這是某央企在大沖的大型舊改項目。

就在該項目附近,鱗次櫛比著騰訊、大疆、中興、康佳、TCL等上百傢科技公司。鐘仁將希望寄托在這網紅盤的搖號上。不久後,他就要和上千組傢庭進行1場,運氣大於努力的比賽。

在大基建和大放水時期,房價是抵抗通脹最好的產品。對深圳樓市,他堅定地認為,深圳的房價,暫時不會猛漲也不可能會降的。

對疫情後的房地產市場,諸多市場人士則1致認為,“房住不炒”還是房地產發展紅線,熱錢難以集中流入。僅憑51幾天網簽數據去討論樓市是不是火爆,未免有點過於片面。

“但是,4月房地產市場迎來近期最大1波降息,年內降準、降息幅度或繼續加大,另外,疫情期間積累的改良性需求及學位房需求集中釋放,5至6月出現1次類似2019年初“小陽春”的幾率已愈來愈大。”不願具名的資深業內人士指出。

傳統“紅5月”樓市是下半年市場走向風向標,而深圳樓市是中國活動性最敏感的晴雨表。風口浪尖的深圳樓市何去何從,智訊財經將延續關註。

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